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深圳国际:前海土地整备补充协议终于落地
来源:前海公司注册服务商-恰乐集团         添加时间:2017-10-19

    我们采用分部估值法对深圳国际进行估值。加总后公司的总价值为348.6亿港币,折合每股18.07元,保守估计仍有16%的上升空间。当前公司的股价对应2018年预测市盈率为10.8x,市净率0.9x,估值具有较强的安全边际,维持“买入”评级,继续推荐!

  报告摘要

  事件:公司公告,公司全资附属西部物流与深圳市规土委及前海管理局于2017年10月13日就集团前海项目签订土地整备框架协议的补充协议。根据补充协议,各方同意按照等价值换土地的方式落实此次土地整备补偿结果,深国际于前海所拥有土地将按以下主要原则进行补偿:土地整备价值评估时点为2015年1月1日;原规划条件下的土地评估价值由深国际享有,新规划条件下的土地评估价值扣除原规划条件下土地价值后的余额,在扣除5%作为政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、集团40%的比例进行分享。

  深圳国际前海土地储备的价值丰厚。

  公司与深圳市有关当局签订的补充协议符合我们之前的判断,也与市场预期一致。我们认为,前海土地的价值分为三部分:土地确权及用途变更的增值、前海首期项目的开发价值以及置换后土地的开发价值。分别进行价值测算如下:

  1)土地确权及用途变更的增值:土地性质变更后,公司38万方的前海土地于评估基准日的估值共计198亿元人民币。根据公司签订的前海土地整备协议及补充协议,深圳国际应占价值为90.7亿元。考虑到首期项目已经动工,而24.7亿的地价款尚未缴付,因此扣除这部分后,深圳国际可以用来与前海管理局进行等价土地使用权置换的土地补偿价值应为66亿元人民币。这部分土地价值,需等待公司与前海管理局完成土地置换后,在资产负债表中反映。

  2)置换后土地的产业开发价值:我们根据相关假设,测算出置换后土地的整体开发价值为94.3亿元人民币。考虑到房地产市场平均30%的折价率,预计深圳国际的权益价值共计66亿元人民币,对应每股价值3.98元港币。

  3)前海首期项目的开发价值:首期项目住宅部分(50%权益)和商业、办公部分(100%权益)合计,开发价值共计10.1亿人民币,对应深圳国际的每股价值为0.61元港币。

  投资建议:我们采用分部估值法对深圳国际进行估值。加总后公司的总价值为348.6亿港币,折合每股18.07元,保守估计仍有16%的上升空间。当前公司的股价对应2018年预测市盈率为10.8x,市净率0.9x,估值具有较强的安全边际,维持“买入”评级,继续推荐!


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